満室経営講座


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空室でお悩みの方に、ＴＲＮがその”対策”をレッスン。
空室を満室に変えるノウハウをお教えします。

【状況】　　
ＩＴ産業の発展により現在では、インターネット・携帯電話でお部屋探しが出来るような時代になり、御入居者様は必要以上に情報を入手している状況です。物件を天秤にかける回数も多くなり、オーナー様にとって競争相手が増えていることは間違えありません。

【対策】
管理会社様・仲介業者様の企業努力も当然大事と思いますが、まずはオーナ－様の物件を天秤にかけられたときに第一印象で目おとりしないよう、物件を良く見せる努力が必要になってきます。『第一印象』これはお客様の購買意欲を高める重要なポイントとなってきます。

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【状況】
需要と供給のつり合いが保てなくなり、物件が余っている状況です。このように過剰供給が続く中、新築物件から入居が決まっていた状況が今となっては、新築物件の空室が目立つようになり、築１０年以上の物件で満室経営しているオーナー様は数少なくなってきました。そのような状況の中、物件の賃料競争が目立つようになり、『廻りの賃料が下がっているから』といって価格競争に巻き込まれるオーナー様が増えてきている傾向にあります。

賃料が下がれば、ご入居者様の質が下がり、家賃滞納といったこともしばしばです。当然、家賃収入（オーナー様にとっての給与)も減り、利回りがわるくなりアパート経営が苦しくなることは言うまでもありません。

また今後の人口増加率としては、福岡県で言うと増加傾向にあるとされておリますが、高齢化社会と共に少子化問題が取り上げられており、賃貸市場の大半をしめる２０代から３０代の若者の割合が２００７年以降の大きな問題となって来ている状況です。

【対策】
新築物件・築年数が浅い物件が競争相手となるため、外部・内部共に充実させた空間が必要となりまた賃料も市場の相場に合わせていく必要があると思います。
勘違いしてはいけないのが、資産価値を高めるためまた入居者様のニーズに合わせるための費用をかけた場合は、当然現状の賃料プラスアルファしていく必要があります。

逆に何の手段も考えず原状回復程度で入居斡旋する場合は、賃料を下げていく傾向になってきております。賃料は下げず、現状維持もしくはアップするための手段を考え実践することで、物件の資産価値上げ、持続可能な不動産経営ができるといえるでしょう。

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【状況】
築１５年以上経った物件は何かと問題を抱えている物件が多いことがいえます。その問題とは、一言で言えばご入居者様のニーズにあっていない物件が多く見受けられます。リフォームをしたから安心してあるオーナー様もいらっしゃいますが以外にニーズにあっていないお部屋作りをしている物件が大半です。実際本当に欲しくない物を頂くとき、遠慮する人が多いでしょう。

自分が住んでみたいと思える部屋を想像し、お部屋探しをする際想像と違うお部屋を案内されても遠慮する人が多いでしょう。決め手となる大きな理由としては、第一希望・第二希望がかなった時が今までのスタイルだったと思いますが、現代のご入居者様は第一印象で決定される方も多くなってきています。
第一印象とは、設備・間取り・日当たり・場所・賃料の条件ではなく玄関扉を開けた瞬間に『いいなぁ』・『他と違うなぁ』などといった瞬間的に人の脳裏に焼きつくことです。決め手となる大きな要因はこの第一印象といっても過言ではありません。

【対策】
これからのお部屋作りのポイントは上記でお伝えしたとおり、第一印象を良くすることです。具体的に言いますと、お部屋の間取りは大きく変えずに、壁・建具・床のﾃﾞｻﾞｲﾝ性を持たせる、一部分にアクセントカラーを演出するといったデザインリフォームに特化することが重要となってきます。

ただデザインだけでは購買意欲は頂点に達しません。
それ以外の設備・機能性・耐久性・収納力などといった条件をクリアすることもご入居者様の条件になってくる為、押入からコートが掛けれる天井近くまであるクローゼット・下足箱はブーツが収納できるキャビネット・洗濯機パンの設置・大きいシャンプードレッサー・インパクトのあるキッチン・広いリビング・照明器具演出の仕方などといったさまざまなマイナス面を除去していくことも決め手となる第二条件になってきます。

一言で言えば新築物件でも演出できていない印象深い斬新なお部屋作りをすることが満室経営の近道ともいえるでしょう。

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【状況】
単身向けではＩＤＫ・２Ｄｋが大きく上げられます。ファミリータイプでは３ＤＫ・リビングが狭い２ＬＤＫ・３ＬＤＫが大きく上げられます。これらの物件は現代のニーズにずれた間取りとなってきているのは言うまでもありません。単身向けでは１ＬＤＫ、ファミリータイプでは、リビングが広めの間取りが需要が増しています。

【対策】
単身向けの１ＤＫ・１Ｋはオープン的空間として１Ｒに変更。２ＤＫは１ＬＤＫに変更。３ＤＫは２ＬＤＫ・１ＬＤＫなどに変更。といった間取りに変えてやることが入居者様を引き付けるひとつとなります。一日の７～８割をすごすリビングを広く演出することがポイントとなります。

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【状況】
築年数は変えようがありません。築２０年の物件を募集する場合は築１５年とは歌えません。ただ築年数を漂わせないよろいをかぶせることは可能ですすなわち表装を変化させることにより築年数をカバーすることはできます。
実際物件に住むご入居者様は築年数を気にして生活される方は少ないと思います。むしろ日常生活する空間を気にする方が圧倒的に多いと思います。

【対策】
築年数を漂わせる物件は、確かに空室が多い原因になってきます。人で言うと顔のシミ・シワを隠さず人前に出ると当然年齢を感じさせるものがあります。ただシミ・シワがあっても化粧して隠してやることにより、実際の年齢を感じさせなくすることはできます。

結果『若いね』・『若く見えるね』などといった第一印象を実際の年齢に思えなくし、他人からよく見られることもあると思います。建物も同様、外観・内装を化粧することで大きく変化し未来のご入居者様に良い印象を与えることができ人を引き付ける要因の１つとも言えるでしょう。

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【状況】
不動産経営をされるオーナー様は二極化している状況にあります。簡単に言ば勝ち組か負け組みかです。築１５年以上のマンション・ｱﾊﾟートでも満室経営できているオーナー様もいらっしゃいます。
満室経営の秘訣をオーナー様管理会社様にアンケートを取った結果まず経営をする事、市場のニーズに合わせた外観・お部屋作りをする事、資産価値をあげる努力をする事がランキングとして上がってきました。
反面長期空室が多い物件のオーナー様は、不動産様にまかせきりで何もアクションを起こされていない事があがってきました。

【対策】
バブルのときは何もせずに満室経営できていた時代はとっくに終わり、現代ではご入居者様第一主義で不動産経営をしなければ必ず空室は増す一方です。
昔と今はまったく違うわけですから、昔の考えを現代に似切り替えるきっかけ作りをする必要があります。

満室経営をできる仕組みづくりを確立する為のアドバイザーが不動産様であり、現代のライフスタイルのニーズを把握し、お部屋に変化を与え、最高のステージを演出することが私たちＴＲＮのミッションです。

ＴＲＮでは毎月１９日満室経営講座を行っております。９８％をこえる満室経営にたいするリフォームの秘訣また若者世代のライフスタイルなどといったノウハウをお伝えし、今後の不動産経営に少しでもお役に立てていただける講座を開催しております。１度話だけでも聞きたいといわれる方は、
　　　

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