|
--------------------------------------------------------------------
|
Q１；
満室御礼リフォームて何？
|
Ａ１；
満室御礼リフォームとは長期空室物件を即満室経営できるよう物件の資産価値を上げ斬新なお部屋を演出できるＴＲＮがご提案しているリフォームです。
 |
住所；福岡市南区
職業；サラリーマンオーナー Ｓ様
年齢；４５歳
築年数；１８年
|
-------------------------------------------------------------------- |
Q2；
一年以上も空室状況が続いていますけど、どのようにリフォームしたらよいかわからない。
|
Ａ2；
タタミからフローリングに張替、塗装・繊維壁をクロスに張替などといったリフォームではまったく意味がありません。
床はタイル、フロアはデザイン張り・壁はクロスのアクセント貼り・建具はデザイン建具・和室は琉球畳・収納は広いクローゼット・リビングは広々とした開放的な空間、照明は間接照明を演出などといった今までの賃貸物件に演出できなかった部分を多く取り入れることがポイントです。
（デザインリフォーム例はコチラ） |
住所；福岡市城南区
職業；オーナー（専業) Ｎ様
年齢；５０歳
築年数；２１年
|
-------------------------------------------------------------------- |
Q３；
福岡の市場はわかりませんが、周りの物件が賃料が下がってきているので賃料を下げたほうが入居は決まりやすいと不動産様から言われて4.5万から4.2万まで下げたのですが半年以上空室で困っています。
お部屋に原因がありますか・・・？
|
Ａ３；
値下げしても、入居者様がここに住みたいと思わなければ案内したとしても決まりません。むしろ値下げしただけで原状回復工事程度のお部屋は、今の御入居者様にとって何の魅力も感じませんし、逆に厳しいようですが案内する上での叩き台になる可能性もあります。
そういった状況を避けるためには、逆に現状維持若しくは、賃料を値上げして、物件の資産価値を上げることが空室をさける要因ともなってくるでしょう。
物事には必ず原因があります。その原因を理解し、即実行することが満室経営のポイントになるでしょう。 |
住所；大阪市内
職業；公務員（専業) Ｉ様
年齢；４８歳
築年数；２１年
|
-------------------------------------------------------------------- |
Q４；
８年前中古ビルを購入して購入時は満室経営できてたのが今となっては、利回りが４%をきり空室が続いている状況です。 リフォームしたいのですがどこのリフォーム会社に頼んだら良いわかりません。
|
Ａ４；
リフォームと言っても得意、不得意の分野があります。
具体的に言いますと工務店・内装工事店・営繕工事店・リフォーム専門店などさまざまな会社がありますが、ビルのリフォーム・リノベーションは工務店・リフォーム専門店が望ましいでしょう。
理由としては、内装工事店は内装専門のため、外部知識が薄い、営繕専門は細かい工事が得意分野のため，大型のリフォームや提案知識が薄いと思います。
工務店とリフォーム専門の違いは、提案力の差が大きく取り上げられます。
（プランニング例はコチラ）
またリフォーム会社でも大きく差はあります。マンション・アパートの満室にするリフォームの知識がどのぐらいあるかは、ＨＰの情報量・経験（工事件数)・実績、また一番わかりやすいのは、担当する営業マンとの会話をするとわかりやすいと思います。
|
住所；千葉県
職業；オーナー様（専業) Ｍ様
年齢；５６歳
築年数；２３年
|
-------------------------------------------------------------------- |
Q５；
アパートを売りに出すため、今回空室の８部屋をリフォームして満室に近い形で売りに出したいのですが、まとめてして頂くということで価格は安くできますか？ |
Ａ５；
まとめてと言う事であれば当然商品も１台よりも安く仕入れれるため、オーナー様に対してもお安くご提供できます。
また人件費もまとめてやれば効率が良くなり、お安くできる要因となります。 |
住所；福岡市中央区
職業；オーナー様（専業) Ｋ様
年齢；４７歳
築年数；２１年
|
-------------------------------------------------------------------- |
Q６；
リフォームしなければ入居が決まりにくいのはわかっているのですが、リフォーム費用が無くて困っています。 |
Ａ６；
リフォーム費用は５００万まではリフォームローンをＴＲＮで代行して組む事ができますので、ご相談下さい。 |
住所；春日市
職業；オーナー様（専業) Ｎ様
年齢；６２歳
築年数；２５年
|
-------------------------------------------------------------------- |
Q７；
築２２年の３ＤＫのビルを全体的にリフォームしたのですが 今現在、７戸空室が１戸しか入居が決まらず、困っています。 一戸８０万から９０万リフォーム費を掛けたので納得がいかない。
|
Ａ７；
リフォームはお金を掛ければよくなり、入居が決まるという問題ではありません。
まず物件周辺の地域性を知り、学生が多い地域であれば、若者向けのお部屋作りをする必要があります。
またお部屋内だけではギャップがありすぎて引かれるご入居者様もいらっしゃいます。
エントランスは当然ビル・マンションの顔ですから、室内リフォームと同じくリフォームすることが重要です。リフォームをする以上は新築物件が常に競争相手だという事を念頭に置きリフォームしていかなければなりません。
入居者様の大半は知人・友人を自分の家に招待しても『いいね』・『おしゃれだね』といっていただけるお部屋に住みたいのは誰もが思っています。
ごく一般のリフォームする時代はもう終わりました。これからのリフォームは印象深いおしゃれなお部屋が新築物件と対等に競争でき、満室経営できる要因といえるでしょう。
（もっと情報はコチラ） |
住所；ＴＲＮ来店
職業；オーナー様（専業) Ｎ様
年齢；６２歳
築年数；２５年
|
-------------------------------------------------------------------- |
Q８；
築年数３０年ほど経とうとしていますが、空きが多くアパートを解体しようと思っています。解体のお見積もりもしていただけますか？
|
Ａ８；
はい、当然解体のお見積もりもすることはできます。解体して駐車場として機能する場所であればお勧めしたいところですが、もし解体して駐車場にするとすれば、当然収入は、アパート経営に比べると、激減しますし、解体費用も加算してきます。
駐車場も運営していく上では、アパートみたいに保守・メンテは少なくなります。また３０年経つと借入れ返済も終了していると思いますが、今後の収益を考えると、リフォームして再生させた方が場所によっては効果があると思っています。
リフォームの方法としては、３０年という古さを逆に生かして、古民家再生というイメージで仕上げるやり方もあります。 |
住所；福岡市博多区
職業；オーナー様（専業) T様
年齢；５５歳
築年数；３０年
|
その他・一般的によくあるご質問についてのお答します。
|
|
-------------------------------------------------------------------- |
| Ｑ：どのような間取りが人気なのか教えて下さい。 |
Ａ：一般的には１ＤＫであれば１Ｒ、２ＤＫであれば１ＬＤＫ、３ＤＫであれば２ＬＤＫに変えるのが人気ですが、リビングが少しでも広い部屋が人気です。 |
-------------------------------------------------------------------- |
Ｑ：洗濯機置き場がないのですが、新設出来ますか？
 |
Ａ：ハイ出来ます。
一般的に水回りの近くに設置するのが望ましいですが、万一置くスペースがなければ、床上げし、押入を半間つぶして新設したりも出来ます。
（施工例はコチラ） |
-------------------------------------------------------------------- |
| Ｑ：エアコンの穴や電源がないけど、エアコンを付けられないのですか？ |
Ａ：エアコンの穴は外部にコアを抜き、電源にかんしてはブレーカーの方から引いてくる事が出来ますので、問題ありません。
（もちろんエアコン本体を取付するスペースは必要ですが） |
-------------------------------------------------------------------- |
Ｑ：タタミよりもフロアが人気なのですか？
 |
Ａ：今の若い方は、洋室を好まれる人が多くなってきているのは、間違いないですね。
又タタミだとイ草の切草が洋服についたり、カビ・ダニの発生の原因にもなるから、どちらかというとフローリングの方が人気があります。
（施工例はコチラ） |
-------------------------------------------------------------------- |
| Ｑ：塗り壁をクロスに変える事は出来ますか？ |
ハイ、出来ます。
基本的にはクロス下地を作って、クロスを貼ってやる方が理想的ですが、予算がない場合はクロスパテを打ち、その上から貼ってやればリーズナブルに仕上げる事が出来ます。
|
-------------------------------------------------------------------- |
Ｑ：押入をクローゼットに変えられるの？
 |
Ａ：ハイ、変えることは出来ます。
床をタタミからフロアに変えた場合は、通常フスマからクローゼットに変更させる事が多いです。一間の押入であれば４枚折戸が望ましいです。
（施工例はコチラ） |
-------------------------------------------------------------------- |
Ｑ：入居が決まりやすいリフォームってどこまですればいいの？
|
Ａ：正直いって答えは明確には出来ませんが、今の新築のアパート、マンションと同様の設備、間取りは最低条件ですが、なんといっても第一印象が重要なのです。
壁、天井はクロス貼り、ただクロスを貼るだけではなく、２０〜３０代に人気の腰高にトリム（帯）を貼るなどのデザインを取り入れる事がポイント、床はフローリング、今はオレンジを薄くしたフローリングが流行です。
キッチンは変えずに、お洒落なリアテックシートを貼るなど、デザインを考える事が重要です。
洗面はシャンプードレッサー、トイレにはウオッシュレット、浴槽はユニットを入れず、タイルにシートを張ったり、浴槽は特殊ウレタン塗装で古いイメージをなくしてやる事が重要です。
給湯、シャワーはもちろん、エアコン、収納といった所までが主なリフォームです。 |
-------------------------------------------------------------------- |
| Ｑ：ビルの浴室はユニットバスを入れる以外にリフォームする方法はありますか？ |
Ａ：ハイ御座います。
一つは掃除で取れにくいタイル、目地のカビ部分もシートで追いかぶせ、タイル全体をシートで張っていく方法。
又、既存タイル部・ペンキ仕上げ部分にパネルを貼り、古いイメージを取り除く方法。
浴槽は下地処理をした後、ウレタン塗装で吹き付けをしていく方法がございます。
土間に関しましては、タイルの貼り替えをお勧めします。 |
-------------------------------------------------------------------- |
Ｑ：こんな狭い浴室にユニットバスが入るの？
 |
Ａ：基本的には、入ると思っていただいてよろしいです。
ユニットバスが、入らない場合は、壁・天井を解体して組立いたします。それでも入らない場合は、１サイズ小さいユニットバスを入れることができます。
（施工例はコチラ）
|
-------------------------------------------------------------------- |
自社管理物件をモニターとしてモデルルームを作ることで、他物件の家主様にご提案できる！
