リノベーションには各社企業の考え方があります。我々が考えるリノベーションとは一言で再生です。古いから解体・撤去し間取りを変更したり、設備機器を取替えることがリノベーションではありません。使用できるものは利用して現代の入居者ニーズに近づけ投資額をいかにローコストで抑え即投資効果が出て家主様の利回りアップにつながるかが我々が考えるリノベーションです。稼動していない賃貸物件をご入居者様から必要とされるお部屋作りにより再び生き返らせることです。家主様・不動産会社様に対しリノベーション・コンバージョンは高いというイメージがあります。投資費用に対しての回収期間が５年以上必要とする投資は、無駄な投資になり費用対効果もなくなります。
例えば投資額に対しての回収期間が２年以内であればどうでしょう。ただ回収といってもリノベーションしたお部屋が入居が決まり家賃収入が発生しなければ回収は始まりません。すなわちリノベーション後に未入居であれば回収どころかリノベーション投資額の返済だけが残り火の車になるわけです。リノベーションに失敗した家主様は、二度とリノベーションに興味を持つことはないでしょう。またリノベーション前の家賃設定に比べてお部屋に付加価値があれば家賃の増額をしなければなりません。ここで気をつけたいことは、リノベーションをしたから募集家賃を増額できるわけではありません。市況の分析・人口動態の変化・男女の比率・市場のリサーチ後の家賃相場などを理解し、リノベーション後の家賃設定をしなければなりません管理会社様が考える家賃設定額と、仲介業者様が考える家賃設定額とは意外に違うものです。今の賃貸市場はご入居者様が家賃を決めているといっても過言ではありません。その背景として、ご入居者様からの家賃の値交渉が入ってることです。10年前では考えられなかったことです。それだけ消費者側が強い時代になってきているということです。我々が考えるリノベーション後の家賃相場の計算方法として相場家賃×1.05した数字が募集家賃になります。
当然リノベーションの投資額＝お部屋の付加価値ですから１Ｒのリノベーションが100万円投資したお部屋と60万円投資したお部屋とでは募集家賃が異なるのは言うまでもありません。ＴＲＮが考え出すリノベーション術は60万円の投資でも100万円投資した家賃設定額よりも上回る再生術・ノウハウがあります。リノベーションをすることは、どの企業もできますが、賃料ををアップし、即満室にして家主様の投資効果・利回りアップにつなげることは、ノウハウが必要なのです。家主様の考えもリノベーションをしてお部屋がきれいになることで満足していただける家主様は一人もいません。そのお部屋が満室になって、稼動しキャッシュフローがよくなり持続可能な満室経営が実現しなければ家主様の満足にはつながらないのです。 |
